Estos son algunos de los posibles efectos de la pandemia en la economía, los sectores inmobiliarios, los inversionistas y el sector laboral en el mundo

 

Agencia JLL

 

La pandemia de Covid-19 ha tenido un súbito y significativo impacto en todos los aspectos de la vida de las personas, aproximadamente 2,600 millones en todo el mundo actualmente viven bajo algún tipo de cuarentena.

Mientras esto sucede, los equipos de esta agencia inmobiliaria, JLL, en todo el mundo continúan monitoreando la situación en el campo de acción y apoyando a en estos tiempos difíciles, nuestros expertos en investigación regionales y globales comparten su opinión más reciente sobre las implicaciones del Covidd-19.

En este segundo documento, evaluamos lo que sucede en este momento en que las economías comienzan a salir de la cuarentena, las empresas inician el viaje al ‘reingreso’ y la industria inmobiliaria se ajusta a una ‘nueva normalidad’.

La pandemia de Covid-19 es ahora un fenómeno verdaderamente global con 2.600 millones de personas (un tercio de la población mundial) que ahora viven bajo algún tipo de bloqueo de cuarentena. El impacto humano y económico a corto plazo es innegable, ya que las personas se quedan en casa, cierran oficinas y tiendas, y los puestos de producción. Una vez que el riesgo para la vida humana se ha reducido y se toman medidas hacia una economía totalmente productiva, vale la pena dedicar un tiempo a imaginar cómo podría ser esta ‘nueva normalidad’. China nos ofrece cierta visibilidad sobre lo que podría ser.

 

Bienes raíces y coronavirus

 

El nivel de incertidumbre en la economía se encuentra actualmente en su punto más alto con la trayectoria de la recuperación difícil de pronosticar. Aunque no ha habido una respuesta política global conjunta, los países individuales han tomado medidas importantes para tratar de amortiguar a sus pueblos y economías durante este período difícil. Observamos las perspectivas económicas y los pasos de política, pero aconsejaríamos no poner demasiado peso en un pronóstico de un punto específico hasta que el camino futuro se aclare.

En el sector inmobiliario, podemos ver que la pandemia ha acelerado algunas tendencias ya evidentes, mientras que otras tendencias pueden revertirse. Por ejemplo, la demanda de compras en línea ha aumentado y probablemente continuará, mientras que la tendencia actual a la densificación del trabajo y el espacio vital está ahora bajo escrutinio. En todos los sectores, estas tendencias difieren y tienen implicaciones variadas para la demanda de bienes raíces. Examinamos cada sector para ver cómo se verán sus características futuras.

 

El crecimiento global se detiene

 

El crecimiento económico mundial probablemente se detuvo abruptamente en el primer trimestre. De ser así, marcaría el primer trimestre de contracción en la economía global en 11 años, desde el final de la Crisis Financiera Global (GFC). Las fuertes medidas involuntarias implementadas para combatir el brote de coronavirus, más las reducciones voluntarias en la actividad económica, han afectado gravemente la actividad económica.

Los niveles elevados de incertidumbre combinados con datos que cambian rápidamente han disminuido la confiabilidad de los pronósticos a corto plazo. No obstante, parece que el crecimiento en 2020 se contraerá por primera vez desde 2009. El camino a seguir debería ser más claro a lo largo del segundo trimestre con más datos sobre la trayectoria de la pandemia y el estado de la economía global.

 

Revisiones regionales

 

Aunque los datos indican que los países de todo el mundo están atravesando experiencias similares, el momento y magnitud serán diferentes. En Asia, en donde el brote ocurrió antes, algunos países se encuentran más avanzados en contener el brote y en poner en marcha sus economías. En China, que introdujo una cuarentena temprana y estricta, la economía continúa reabriéndose lenta y cautelosamente. Aunque persiste el riesgo de que el brote resurja, un reinicio cuidadoso en China brinda la esperanza de una recuperación y en consecuencia en el resto de Asia.

Política inmobiliaria

 

Países de todo el mundo han implementado cambios en la política de bienes raíces para disminuir la carga sobre los inquilinos y, en algunos casos, sobre los propietarios:

  • En Estados Unidos, muchas decisiones se toman a nivel estatal y local, y al menos 34 estados han prohibido temporalmente los desalojos. Al mismo tiempo, el gobierno federal emitió una moratoria de 120 días sobre los desalojos de viviendas con subsidio federal o para el caso de una propiedad con un préstamo hipotecario respaldado por el gobierno federal. Los principales prestamistas hipotecarios, incluidos Citigroup y JPMorgan Chase, suspendieron los pagos de hipotecas. Algunos estados de EE. UU. Han detenido todos los proyectos de construcción, a menos que sean esenciales, como las instalaciones médicas.
  • En Europa, varios países, incluidos el Reino Unido, Alemania y Francia, han suspendido los desalojos. Algunas naciones, como el Reino Unido e Italia, están proporcionando ayuda hipotecario temporal. En varios lugares de Europa, a los inquilinos comerciales y residenciales se les han ofrecido hipotecas y alquileres vacacionales. Algunos países, como Francia e Italia, han suspendido la construcción. Se alienta encarecidamente a los bancos en Europa a que den prórrogas y no aplicar penalizaciones en los pagos atrasados, mientras que los gobiernos han otorgado a los minoristas exenciones fiscales.
  • En zonas de Asia, algunos propietarios han ofrecido reembolsos temporales de alquiler y descuentos de alquiler. Mientras tanto, algunos países, como Singapur, están considerando una legislación que protegería a los inquilinos comerciales que no pueden pagar el alquiler por un período de seis meses.

Mercado de capitales inmobiliarios

 

A corto plazo, se espera una desaceleración de la actividad de inversión en global. Las restricciones y la incertidumbre en torno a la valoración están limitando la capacidad de los inversores para realizar la debida diligencia, y es más difícil ejecutar transacciones. Los retrasos en el lanzamiento y los plazos de transacción alargados son cada vez más evidentes en los mercados afectados a medida que el cierre de ciudades, las restricciones de viaje y el distanciamiento social se vuelven comunes en todo el mundo.

La tecnología se sigue utilizando para conectar a las partes y reducir algunas de las barreras a la productividad. Sin embargo, la incertidumbre de la duración de la pandemia y la incapacidad de fijar adecuadamente el riesgo del precio mantendrán barreras más altas para la normalización de los flujos de capital en el corto plazo.

Por otro lado, la situación en Asia Pacífico ha proporcionado un punto de referencia sobre cómo podría ser una recuperación en otras regiones. En China, la vida está volviendo a la normalidad en la mayoría de los lugares fuera de la provincia de Hubei, donde comenzó el brote. La fabricación está volviendo a aproximadamente el 90% de la capacidad total, mientras que alrededor del 80% de los minoristas, restaurantes y bares ahora están abiertos. La actividad transaccional está mejorando gradualmente en toda la región, y el apetito de los inversores está creciendo.

Existe preocupación en mercados como Singapur, que inicialmente se vio menos afectado, donde los recuentos de casos de infección han aumentado debido a que los residentes regresan del extranjero.

 

Materiales para la construcción de vivienda

 

A largo plazo, los bienes inmuebles siguen siendo una clase de activos atractiva. 

Aunque la inversión en bienes inmuebles ha fluctuado a lo largo de los años a través de varias recesiones, la tendencia general ha sido de mayores asignaciones a bienes inmuebles, y vemos no hay razón para que esta tendencia se revierta. El sector inmobiliario continúa ofreciendo buenos rendimientos ajustados al riesgo que están menos correlacionados con otras clases de activos. Esta ventaja de diversificación de cartera de las inversiones inmobiliarias solo se enfatiza en períodos de mayor volatilidad en los mercados de acciones y materias primas.

Finalmente, el diferencial entre los rendimientos inmobiliarios y los rendimientos de los bonos del gobierno se mantienen en niveles que recompensan más suficientemente al inversor inmobiliario. Dado esto, esperamos ver flujos continuos (y potencialmente un aumento) de capital en bienes inmuebles a mediano y largo plazo.

Sector de oficinas

 

Impacto en la demanda de espacio flexible en medio de trabajo remoto masivo

El sector espacial flexible, que en los últimos años ha representado una parte sustancial de la absorción neta en las ciudades de acceso global, se ha derrumbado como resultado directo del brote de Covid-19. Esto probablemente forzará una consolidación significativa en toda la industria flexible.

A medio y largo plazo, la demanda de espacio flexible seguirá siendo una característica importante. Muchas empresas estarán ansiosas por no comprometerse con grandes proyectos de inversión de capital o hacer pronósticos firmes de cantidad de empleados, lo que fortalecerá la demanda de espacio preconfigurado en términos flexibles. Además, el experimento masivo forzado en tareas domésticas reforzará la necesidad de que las empresas adopten carteras ágiles y adapten la oficina física para brindar colaboración.

La trayectoria del mercado de oficinas estará determinada no solo por la capacidad de los gobiernos y las instituciones financieras para gestionar la crisis en curso, sino también por la posible aparición de cambios estructurales en la forma en que se utiliza el espacio y la incorporación de una menor densidad de empleados y el despliegue de opciones de trabajo remoto.

Si bien algunas corporaciones podrían considerar el trabajo remoto para comprimir su huella inmobiliaria, la mayoría ya está buscando formas de proteger sus carteras a futuro.

 

Covid-19 cambiará nuestra forma de vida y vivienda

 

Las estrategias de mitigación de riesgos incluirán una mayor inversión en espacio de “planificación de continuidad del negocio” e instalaciones de trabajo remoto. La des-densificación también es probable dado que el atractivo de las oficinas muy amplias, grandes y de planta abierta ahora están claramente en debate. Finalmente, el distanciamiento social resaltará el valor de las interacciones sociales del día a día y nuestra creencia de que la interacción física es un catalizador clave para la innovación. Si bien es demasiado pronto para hacer predicciones audaces en términos de un cambio en la cantidad de espacio requerido por las empresas que salen de esta crisis, la oficina física ocupará un lugar central para facilitar la interacción y la colaboración y, en última instancia, salud, bienestar y productividad de los empleados. Es probable que provean la posibilidad asistir a reuniones cara a cara / de grupos grandes que promuevan conexiones de venta y colaboración, y no solo sean un lugar para venir a trabajar todos los días.

Sector de vivienda

 

A lo largo de la pandemia de COVID-19, los sectores de vivienda han mantenido su reputación de resistencia y flujos de efectivo operativos estables. Sin embargo, el rendimiento futuro de los diferentes sectores vivos variará significativamente.

 

Los esquemas de protección de ingresos a los ingresos de alquiler

 

Se considera ampliamente que la vivienda multifamiliar es el sector más resistente a los impactos inmobiliarios de COVID-19, pero esto se verá desafiado si el creciente desempleo comienza a suavizar la demanda de alquileres. El uso generalizado de los esquemas de protección de ingresos mitigará el peor de estos impactos, siempre que su duración sea relativamente corta. En caso de que la actividad comercial se generalice en una línea de tiempo similar a China, existe una expectativa razonable de que los ingresos serán respaldados.

Los riesgos de inversión se ponderan hacia propiedades de alquiler de bajos ingresos, donde los trabajadores están desproporcionadamente expuestos a los impactos estructurales del desempleo. Es más probable que los hogares más vulnerables requieran apoyo de ingresos del gobierno y, como resultado, las circunstancias financieras de los hogares se correlacionarán con la fortaleza de las medidas de política nacional.

 

El consumo reducido de los estudiantes plantea una riesgo para la vivienda estudiantil

 

La vivienda estudiantil ha absorbido una variedad de impactos del COVID-19. Con ingresos de alquiler en gran parte pagados por adelantado y protegidos para los vencimientos de la primavera boreal, muchos operadores han estado trabajando para proporcionar estrategias de tolerancia. Ahora ajustarán los planes de ocupación para el otoño boreal de 2020, con la esperanza de que las medidas de salud hayan mitigado con éxito el riesgo agudo de que los estudiantes regresen a clase en entornos físicos. Habrá lecciones de estrategias efectivas de distanciamiento social que ya se han utilizado para los estudiantes que eligieron o se vieron obligados a permanecer en los alojamientos para estudiantes. Al mismo tiempo, puede haber un ajuste material en la proporción de estudiantes internacionales que asisten a las universidades occidentales. Este riesgo para el ingreso agregaría presiones adicionales sobre el ingreso de los estudiantes domésticos, una mayor proporción de los cuales podría elegir vivir en casa durante los estudios. Las instituciones y los socios operativos de alojamiento para estudiantes deberán desarrollar asociaciones de trabajo efectivas para brindar educación segura y de alta calidad en los campus y sus alrededores. Esto será particularmente importante ya que se han habilitado plataformas de educación virtual más robustas a través de una mayor adopción de tecnología durante el período del virus.

 

Gestionar los impactos en la salud y mitigar el riesgo en hogares de cuidado y centros de salud

 

El sector de atención domiciliaria ha estado a la vanguardia de la gestión de los impactos en la salud de COVID-19. Su reputación se enfrenta al escrutinio ya que sus residentes y trabajadores enfrentan una amenaza muy real para la vida en entornos que, por su naturaleza, dificultan el cumplimiento de las pautas de distanciamiento social.

Existe una amplia variación en este sector que atiende en un extremo del espectro a los residentes generalmente independientes y sin discapacidad en la vida de jubilación, y en el otro a la atención intensiva basada en necesidades en hospitales privados. Existen otras diferencias en el nivel subyacente de apoyo estatal y las obligaciones sobre los costos de atención a cargo del individuo. El resultado es una imagen muy variada de los impactos fundamentales en las operaciones de las instalaciones, ya que responden a los desafíos de COVID-19.

 

Comunidades digitales

 

La amenaza inmediata a las plataformas co-living se ha vuelto más matizada a nivel de activos, con edificios que obtienen más ingresos de los trabajadores corporativos y los residentes a más largo plazo demostrando estar mejor protegidos de los impactos de Covid-19 que las plataformas que están orientadas a residentes más móviles y a corto plazo. Una de las principales fortalezas de los operadores de co-living ha sido la mayor confianza en la tecnología para formar comunidades digitales, y existe una creciente evidencia de la capacidad de las comunidades para la autoayuda y la clasificación de los desafíos operativos para brindar estrategias de distanciamiento social. Las estructuras de financiación detrás de muchos operadores representarán un cierto riesgo de fracaso y consolidación, pero todavía no parece una disminución del apetito de los inversores para apoyar las mejores plataformas de su clase.